На что в нынешних условиях стоит обращать внимание инвестору, который планирует вложить средства в апартаменты? Что сейчас происходит с загрузкой отелей, и способен ли профильный бизнес сохранять заполняемость на фоне нестабильного спроса? Чем, с точки зрения инвестиционной привлекательности, отличаются «бутиковые» апарт-проекты от средств размещения массового сегмента? Ключевые вопросы обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсуждает с директором управляющей компании RBI PM из девелоперской Группы RBI Кариной Шальновой.

Максим Тихонов: Поговорим про инвестиции. На что сегодня необходимо обращать внимание инвестору, готовому вложить деньги в тот или иной апарт-проект?

Карина Шальнова: На заре апарт-строительства в 2013 году, конечно же, больше смотрели на «бетон». Сейчас ситуация абсолютно изменилась.

Прежде всего, нужно смотреть на управляющую компанию, её опыт, сколько она работает на рынке, на открытые данные, отзывы на агрегаторах, если мы говорим про гостиничного оператора.

Там вы увидите всё. Также нужно смотреть на бренд девелопера, потому что хочется, чтобы это был надёжный бренд, с историей, который много лет на рынке, у которого нет задержек по строительству. Это же инвестиционный продукт.

Максим Тихонов: Деньги кладутся не на год.

Карина Шальнова: Да, надо сдать объект в срок и максимально быстро начинать его сдавать.

Максим Тихонов: На какую прибыль сегодня можно рассчитывать, вкладывая в апарт, и какие программы доходности есть на рынке?

Карина Шальнова: Когда продают, то все обещают большие прибыли. Кстати, по поводу того, на что обращать внимание: свяжу эти два вопроса. Ответ — это прозрачность управляющей компании. Мы в RBI PM, когда открыли направление «Апартаменты», создали индивидуальный личный онлайн-кабинет инвестора, который включает в себя несколько вкладок, которые инвестор может посмотреть: загрузка по отелю, загрузка в категории и загрузка конкретного апартамента. Также он может увидеть в режиме реального времени RevPAR, ADR, через какие каналы продавался его апартамент, дабы снизить нагрузку. Сейчас, в первом квартале, у меня в плане стоит открыть ещё одну вкладку — «доходность». То есть наш инвестор в реальном времени будет видеть, как меняется его доходность на вложенный капитал.

Максим Тихонов: Это уже близко к рынку ценных бумаг.

Карина Шальнова: Да. Мы будем абсолютно прозрачны. Знаете, как рассуждает инвестор, у которого апартаменты? Есть низкий сезон, когда маленькие поступления, есть высокий сезон, когда большие поступления, потом опять наступает низкий сезон... И всё, что было в середине, забывается. А инвестору кажется, что он недополучает доход. Но если все подытожить и посмотреть по году, как мы делаем каждый год, то видим, что в ARTSTUDIO Nevsky у нас средняя доходность составила 9,7% годовых за 2022 год, а в ARTSTUDIO Moskovsky — 7% годовых. Это поможет улучшить связь с инвестором, чтобы быть in touch, и чтобы все были довольны друг другом.

Максим Тихонов: Ещё такой момент, в чём инвестиционные отличия бутиковых проектов от отелей так называемого массового спроса? И что сегодня наиболее востребовано у клиентов?

Карина Шальнова: Сейчас востребована локация, как всегда. В отелях-тысячниках тоже есть свой потребитель, они сдаются и заполняются. Вопрос: с какими темпами, по какой цене, какой спрос и какая модель аренды. Когда это небольшие форматы, они подразумевают собой небольшие пятна: это деловой центр, это центральная часть города. Конечно же, центральная часть — это более бутиковые истории, которые позволяют обеспечивать качественную загрузку не только с точки зрения цифр, процентов загрузки, а ещё и ADR, потому что, как все мы «знаем, место, место ещё раз место» формирует цену. Бутиковая история более индивидуальна, ты можешь предложить интересные индивидуальные программы и оригинальную арт-составляющую, перформансы, всё что угодно и это, конечно, тоже будет влиять на доходность.

Максим Тихонов: Резюмируя, выбор остаётся за инвестором.

Карина Шальнова: Выбор всегда остаётся за инвестором.

Если это консервативный инвестор, то он выбирает гарантированный доход. Если это инвестор, который хочет максимизировать свою прибыль, то в нашем случае он выбирает динамический доход.

Рынок сервисных апартаментов Петербурга в этом году продолжит активный рост: в городе планируется ввести в эксплуатацию 23 новых апарт-отеля на 13 218 юнитов. В 2021 г. было сдано 19 проектов на 2315 юнитов, рассказала «Ведомостям» директор департамента исследования рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Алена Волобуева.

По данным Colliers, на конец 2021 г. в Петербурге работало более 20 сервисных апарт-отелей на 12 000 номеров. Генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов говорит, что рост номерного фонда превзошел прогнозы компании. Если год назад ожидалось, что к концу 2023 г. в городе будет насчитываться 26 000 апартаментов, то согласно новым данным, к этому времени все запущенные и подтвержденные девелоперами проекты суммарно дадут 32 300 номеров.

Одна из причин бурного роста рынка – интерес инвесторов к этому виду недвижимости, говорит директор RBI PM Карина Шальнова. По ее данным, продажи сервисных апартаментов в Петербурге в 2021 г. показали рекорд: было реализовано около 150 000 кв. м. Для сравнения, в 2018-2020 гг. продавалось по 110 000-120 000 кв. м в год. В прошлом году сервисные апартаменты принесли инвесторам капитализацию вложений на этапе строительства 35-40%, а доходность от сдачи в аренду составила 8-9% годовых, подсчитали в пресс-службе «МТЛ. Управление недвижимостью».

В то время как объемы предложения сервисных апартаментов в Петербурге растут, несервисный формат постепенно исчезает с рынка, говорит руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее данным, на конец прошлого года доля сервисных апартаментов в Петербурге достигла 83%. Генеральный директор Colliers Андрей Косарев называет долю в 90%. Он говорит, что Петербург лидирует в России по развитию рынка сервисных апартаментов, поскольку в других городах апартаменты чаще всего представляют собой псевдожилье — квартиры с нежилым статусом.

«В других регионах апартаменты представлены в большей степени как альтернатива квартирам. В Санкт-Петербурге апартаменты после ввода в эксплуатацию становятся полноценными отелями с определенным уровнем звёздности», — тоже говорит Московченко.

По данным Косарева, в Москве доля сервисных апартаментов не превышает 25%. В пресс-службе «МТЛ. Управление недвижимостью» тоже указывают на стагнацию этого рынка в столице: в Москве управляющие компании добавляют сервисные услуги только в те апартаменты, которые показывают низкие продажи.

Вместе с тем Косарев указывает, что Москва опережает Петербург по вводу так называемых брендированных резиденций — апартаментов под брендом мировых гостиничных операторов и некоторых негостиничных брендов (например, домов моды). Это направление активно развивается за рубежом, в сегменте работают 40 основных гостиничных операторов, крупнейшим из которых является Marriott International.

«Если в Москве создание брендированных резиденций уже обыденное явление, то в Петербурге пока нет реализованных проектов этого формата», — говорит Косарев, отмечая, что в ближайшие годы на рынке Петербурга запланировано появление проектов под международными гостиничными брендами. Среди них — бренды Mercure под управлением Accor и Ramada Plaza под управлением оператора Wyndham — в апарт-комплексе Valo, Ramada Encore — в Oasis Vertical, Best Western в апартаментах BW Zoom Hotel, Adagio Access и Novotel в апарт-отеле Status by Salut.

По мнению Косарева, рост рынка сервисных апартаментов в Петербурге будет продолжаться. «Этому способствуют активный внутренний туризм, большое количество морально устаревшей гостиничной недвижимости среднего ценового сегмента и высокий спрос на качественное долгосрочное размещение», — говорит он.

Московченко говорит, что развитию рынка будет способствовать достаточный выбор локаций для строительства. Наиболее востребованы будут территории в центральных районах и рядом с ними, подлежащие редевелопменту. По мнению Косарева, помимо реконструкции в историческом центре популярность получат проекты в составе комплексного освоения территории «город в городе», где есть и апарт-отель, и жилой комплекс, и другая необходимая для проживания инфраструктура. По такому пути уже пошел девелопер GloraX со своей линейкой проектов City.

На фоне развития пандемии вернулся интерес девелоперов к проектам в рекреационных зонах — в Курортном районе и территориям около залива, говорит Косарев. В 2021 г. Element Development вывел на рынок проект апартаментов «Bereg. Курортный». Появляются запросы на реконструкцию старых санаторных построек. «В основном, это старые советские санатории, в которые нужно вдохнуть новую жизнь и усилить оздоровительную концепцию. К примеру, «ЛСР» выкупила часть проекта «Сестрорецкий курорт», а Hutton Development – проект «Петровский арсенал»», — приводит пример эксперт.

Как считает Московченко, развитию рынка сервисных апартаментов будут способствовать градостроительные ограничения: все потенциальные проекты, относящиеся к «псевдо-жилью», должны обладать определенным набором социальной инфраструктуры.

Вместе с тем сдерживающим фактором Косарев считает обсуждение дальнейшей судьбы и статуса апартаментов. Неопределенность привела к тому, что предложение в 2020-2021 гг. пополнялось очень слабо, а новые проекты стали в два раза меньше по объему, чем те, что выходили в 2019 г., подчеркивает она. «Как итог – доступное предложение сокращается, ликвидных лотов в проектах становится меньше, а стоимость апартаментов растет из-за стабильно высокого спроса. Этому способствует высокий интерес покупателей к сервисным апартаментам как одному из наиболее стабильных инвестиционных инструментов», — говорит он.

Волобуева указывает, что от решения федерального закона о правовом статусе апартаментов также будут зависеть цены на апартаменты в краткосрочной перспективе.

Одна из причин бурного роста рынка – интерес инвесторов к этому виду недвижимости, говорит директор RBI PM Карина Шальнова. По ее данным, продажи сервисных апартаментов в Петербурге в 2021 г. показали рекорд: было реализовано около 150 000 кв. м. Для сравнения, в 2018-2020 гг. продавалось по 110 000-120 000 кв. м в год. В прошлом году сервисные апартаменты принесли инвесторам капитализацию вложений на этапе строительства 35-40%, а доходность от сдачи в аренду составила 8-9% годовых, подсчитали в пресс-службе «МТЛ. Управление недвижимостью».

В то время как объемы предложения сервисных апартаментов в Петербурге растут, несервисный формат постепенно исчезает с рынка, говорит руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее данным, на конец прошлого года доля сервисных апартаментов в Петербурге достигла 83%. Генеральный директор Colliers Андрей Косарев называет долю в 90%. Он говорит, что Петербург лидирует в России по развитию рынка сервисных апартаментов, поскольку в других городах апартаменты чаще всего представляют собой псевдожилье — квартиры с нежилым статусом.

«В других регионах апартаменты представлены в большей степени как альтернатива квартирам. В Санкт-Петербурге апартаменты после ввода в эксплуатацию становятся полноценными отелями с определенным уровнем звёздности», — тоже говорит Московченко.

По данным Косарева, в Москве доля сервисных апартаментов не превышает 25%. В пресс-службе «МТЛ. Управление недвижимостью» тоже указывают на стагнацию этого рынка в столице: в Москве управляющие компании добавляют сервисные услуги только в те апартаменты, которые показывают низкие продажи.

Вместе с тем Косарев указывает, что Москва опережает Петербург по вводу так называемых брендированных резиденций — апартаментов под брендом мировых гостиничных операторов и некоторых негостиничных брендов (например, домов моды). Это направление активно развивается за рубежом, в сегменте работают 40 основных гостиничных операторов, крупнейшим из которых является Marriott International.

«Если в Москве создание брендированных резиденций уже обыденное явление, то в Петербурге пока нет реализованных проектов этого формата», — говорит Косарев, отмечая, что в ближайшие годы на рынке Петербурга запланировано появление проектов под международными гостиничными брендами. Среди них — бренды Mercure под управлением Accor и Ramada Plaza под управлением оператора Wyndham — в апарт-комплексе Valo, Ramada Encore — в Oasis Vertical, Best Western в апартаментах BW Zoom Hotel, Adagio Access и Novotel в апарт-отеле Status by Salut.

По мнению Косарева, рост рынка сервисных апартаментов в Петербурге будет продолжаться. «Этому способствуют активный внутренний туризм, большое количество морально устаревшей гостиничной недвижимости среднего ценового сегмента и высокий спрос на качественное долгосрочное размещение», — говорит он.

Московченко говорит, что развитию рынка будет способствовать достаточный выбор локаций для строительства. Наиболее востребованы будут территории в центральных районах и рядом с ними, подлежащие редевелопменту. По мнению Косарева, помимо реконструкции в историческом центре популярность получат проекты в составе комплексного освоения территории «город в городе», где есть и апарт-отель, и жилой комплекс, и другая необходимая для проживания инфраструктура. По такому пути уже пошел девелопер GloraX со своей линейкой проектов City.

На фоне развития пандемии вернулся интерес девелоперов к проектам в рекреационных зонах — в Курортном районе и территориям около залива, говорит Косарев. В 2021 г. Element Development вывел на рынок проект апартаментов «Bereg. Курортный». Появляются запросы на реконструкцию старых санаторных построек. «В основном, это старые советские санатории, в которые нужно вдохнуть новую жизнь и усилить оздоровительную концепцию. К примеру, «ЛСР» выкупила часть проекта «Сестрорецкий курорт», а Hutton Development – проект «Петровский арсенал»», — приводит пример эксперт.

Как считает Московченко, развитию рынка сервисных апартаментов будут способствовать градостроительные ограничения: все потенциальные проекты, относящиеся к «псевдо-жилью», должны обладать определенным набором социальной инфраструктуры.

Вместе с тем сдерживающим фактором Косарев считает обсуждение дальнейшей судьбы и статуса апартаментов. Неопределенность привела к тому, что предложение в 2020-2021 гг. пополнялось очень слабо, а новые проекты стали в два раза меньше по объему, чем те, что выходили в 2019 г., подчеркивает она. «Как итог – доступное предложение сокращается, ликвидных лотов в проектах становится меньше, а стоимость апартаментов растет из-за стабильно высокого спроса. Этому способствует высокий интерес покупателей к сервисным апартаментам как одному из наиболее стабильных инвестиционных инструментов», — говорит он.

Волобуева указывает, что от решения федерального закона о правовом статусе апартаментов также будут зависеть цены на апартаменты в краткосрочной перспективе.

Осложнение экономической ситуации привело в прошлом году к росту предложений программ гарантированной доходности на петербургском рынке апарт-отелей. Сегодня, по подсчетам экспертов, такие программы есть практически во всех апарт-отелях. Однако подобный шаг повышает риски для управляющих компаний, ведь заполняемость отелей не всегда прогнозируема и часто зависит от внешнеэкономических факторов.

В ушедшем году рынок столкнулся с ростом экспозиции сервисных апартаментов на фоне снижения заполняемости и оттока платежеспособного спроса. Сложная геополитическая ситуация и общая неопределенность подтолкнули часть инвесторов к сделкам в ОАЭ, Турции и других странах.

Часть застройщиков предпочла переориентировать новые проекты в формат «псевдожилья». Тем, кто изначально заявлял сервисную функцию, пришлось работать со стимулирующими мерами. Размер гарантированных выплат увеличивался, а срок варьировался от года до трех лет. Павел Евсюков, руководитель отдела по развитию продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, говорит: «Учитывая, что в 2022 году реальная доходность юнитов упала ниже 5%, девелоперы стремились показать инвесторам более интересные цифры на уровне 6,5–7% годовых».

Основные типы апартаментов, представленные на рынке Петербурга,— это сервисные апартаменты и так называемое «псевдожилье». Сервисные апартаменты могут делиться на подтипы по разным критериям. «Например, по преобладающей модели аренды: долгосрочной или посуточной. Большинство отелей работает по смежной модели, сочетая долгосрочную и посуточную аренду. Есть и отели, которые работают только с долгосрочной арендой. Третья категория — отели, работающие как гостиницы, то есть только с посуточной арендой. Их буквально единицы, и один из них — наш ARTSTUDIO Nevsky»,— рассказывает Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, отмечает, что на сегодняшний день большинство апарт-отелей использует котловой метод распределения дохода. Такая схема позволяет рассчитывать доходы не для каждого юнита в отдельности, а для группы схожих по планировкам и параметров апартаментов. Это позволяет сделать доходную составляющую универсальной для всех номеров, вне зависимости от их загрузки.

«После ухода с рынка международных операторов сетевых гостиниц на плечи апарт-отелей легла большая ответственность по обслуживанию туристов. Даже несмотря на невысокий турпоток в 2022 году, Петербург оставался в тройке лидеров по внутреннему туризму. С каждым новым проектом в центре города мы видим, насколько девелоперы продумывают все нюансы, начиная с архитектуры и заканчивая наполнением апарт-отеля, создавая по-настоящему хорошие проекты, где гостю не нужно покидать стены комплекса, чтобы решить свои повседневные задачи. Будущее именно за такими проектами, особенно в свете возвращения в Петербург туристов из Китая»,— уверен господин Кравцов.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит, что часть управляющих компаний делает ставку на котловой метод доходности, когда все заработанное объектом делится между собственниками поровну. Часть выбирает модель индивидуальных расчетов, но обеспечивает равномерность загрузки номерного фонда с помощью имеющихся программных продуктов для управления отелями.

«Вероятно, в будущем появятся определенные специализации. Например, один апарт-отель будет размещать в основном корпоративных клиентов, другой — туристов, третий — долгосрочных арендаторов. Все будет зависеть от характеристик апарт-отеля и расположения, которые будут находить для себя оптимальными те или иные категории арендаторов. Но вне зависимости от специализации в высокий сезон апарт-отели имеют возможность повышать доходность за счет туристов с краткосрочным размещением, а в низкий сезон заполнять номерной фонд по долгосрочным контрактам»,— рассуждает эксперт.

Дина Булыченко, руководитель отдела продаж Yard Group, считает, что программы гарантированного дохода, как правило, вводят не УК, а застройщики строящихся комплексов. «В Петербурге сейчас около половины строящихся и готовящихся к вводу проектов предлагает гарантированный доход. Но здесь нужно понимать, что это некий маркетинговый ход, направленный на стимулирование покупательского спроса. Поэтому покупателям важно внимательно изучать договор, а главное — локацию, характеристики и инфраструктуру проекта, чтобы реально оценить шансы УК на исполнение своих обязательств в будущем. К примеру, в неоднозначных и отдаленных от центра районах УК никак не сможет на протяжении многих лет обеспечивать высокий гарантированный доход. Поэтому гарантированная доходность спокойно может быть изначально заложена в стоимость апартамента»,— уверена эксперт. Действующие апарт-комплексы гарантированную доходность, как правило, не предлагают, поскольку понимают реальные цифры, указывает госпожа Булыченко.

Генеральный директор Valo Service Константин Сторожев считает, что сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге можно разделить на два основных типа: апартаменты с сервисной составляющей и апарт-отели. Первый тип характеризуется наличием управляющей компании и программ доходности, но классические гостиничные услуги такие отели не отказывают — это скорее объекты для долго- и среднесрочной аренды. Апарт-отели — это объекты, как раз оказывающие гостиничные услуги, со множеством дополнительных сервисов и богатой внутренней инфраструктурой.

По его мнению, на сегодняшний день в 59% строящихся апарт-комплексов (не включая объекты реконструкции) предлагаются программы гарантированной доходности. «Основной плюс "гаранта" для инвестора — выплата ежемесячного фиксированного дохода в течение определенного времени вне зависимости от загрузки апарт-отеля, экономической ситуации и других объективных факторов. Инвестор не остается без дохода даже в сложные времена. Рассчитывая на конкретную денежную сумму, можно покрывать ипотеку, кредиты, так как сумма выплат известна заранее. Как правило, по программе гарантированного дохода управляющая компания берет на себя обязанности и по оплате счетов арендатора. Это программа подходит для тех инвесторов, которые не хотят рисковать, а просто хотят получать обозначенный пассивный доход»,— говорит господин Сторожев.

Но этот же плюс может оборачиваться и минусом, отмечает он. Выплата по гарантированной программе — фиксирована, вне зависимости от того, какой доход реально заработал номер. «Особенно минусы такой программы ощутимы в высокий туристический сезон и праздники, когда доходы от сдачи номеров в краткосрочную аренду максимально высоки. Программа гарантированного дохода обычно ограничена определенным сроком (в среднем один-три года), далее инвестор переходит на программу с нефиксированным доходом»,— добавляет эксперт.

«За последний год доходность выросла, если сравнивать с ковидным периодом. Внутренний туризм, деловые поездки, появились перспективы по туристам из Азии. Все это формирует куда более благоприятную базу для экономики апарт-отелей»,— говорит господин Софронов. Исходя из этого можно предположить, считает эксперт, что программы гарантированной доходности в 2023 году сворачиваться не будут. «Возможно, они будут видоизменяться. Также возможны предложения инвесторам со стороны УК перехода на модель доходности по факту. Если собственник может заработать в моменте на фактической сдаче больше, чем по гарантированной программе, то почему бы и нет»,— полагает он. «Что касается загрузки и доходности, то на них в прошлом году серьезно повлияли геополитическая ситуация и объявление мобилизации. К примеру, несмотря на то, что в летний период показатели загрузки были очень хорошие, в сентябре — октябре спрос упал примерно на 15%»,— рассказал эксперт.

«Мы всегда предлагали нашим инвесторам программу гарантированного дохода — она распространяется в среднем на 10–15% номерного фонда, который находится у нас в управлении. В первую очередь такая программа — эффективный маркетинговый инструмент, который позволяет обеспечить стабильный объем продаж для консервативных инвесторов. С другой стороны, есть и риск для девелопера: способность компании обеспечить заявленный гарантированный доход подвержена влиянию внешних факторов. Невозможно ведь на 100% точно спрогнозировать, что будет с рынком, условно, через два года. Компания должна быть очень уверена в своем продукте и сервисе, чтобы действительно гарантировать привлекательную для инвестора фиксированную доходность, иначе можно уйти в минус. Мы повысили сумму гарантированного дохода в ряде номеров нашего проекта ARTSTUDIO M103 с 40 до 65 тыс. рублей. Те риски, которые есть, у нас уже заложены в финансовую модель»,— делится госпожа Шальнова.

В конце 2022 года, на фоне падения объемов продаж на рынке, даже те компании, у которых раньше не было программ гарантированного дохода, такие программы ввели — именно как инструмент поддержания спроса и темпов продаж. «Таким образом, сейчас подобные программы появились уже практически у всех. А уровень риска зависит от того, насколько профессионально компания рассчитывает экономическую модель, от того, насколько высокое качество собственного продукта и сервиса страхует ее на случай кризиса на рынке. И, конечно, риски минимизируются, если управляющая компания находится в структуре девелопера: он берет часть рисков на себя»,— полагает госпожа Шальнова.

Она рассказала, что в отеле ARTSTUDIO Nevsky за 2022 год показатель ADR (средняя цена номера за ночь) вырос на 11% по отношению к 2021 году, в ARTSTUDIO Moskovsky — на 17% по отношению к 2021 году. «Показатель RevPAR (выручка номерного фонда за один номер) вырос соответственно на 5 и 27%, также по отношению к 2021 году. По ARTSTUDIO Moskovsky высокий показатель прироста RevPAR связан в том числе и с заметным увеличением количества номеров в управлении. Показатель доходности для инвестора за 2022 год составил в ARTSTUDIO Nevsky 9,7% годовых, в ARTSTUDIO Moskovsky — 7% годовых»,— приводит она данные.

Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, в отличие от коллег, считает, что на рынке недвижимости Санкт-Петербурга мало комплексов апартаментов предлагает программы гарантированной доходности. «Это способ привлечения инвесторов, которые стали придерживаться более консервативной стратегии при вложении денежных средств в недвижимость. Например, в апарт-отеле "25/7 Заневский" предлагается ограниченный пул апартаментов с повышенной ставкой гарантированного ежемесячного дохода до 73 тыс. рублей сроком на три года. Также у нас действует другая программа — "Максимальный доход", по условиям этой программы заработок инвестора зависит от заполняемости отеля. Общая прибыль рассчитывается ежемесячно после вычета расходов и делится между всеми инвесторами — владельцами апартаментов с этой программой. В высокий сезон доход может достигать 25%»,— уверяет господин Андрианов.

Он считает, что предложение программ гарантированного дохода будет расти в 2023 году, потому что текущая рыночная ситуация складывается таким образом, что инвесторы ищут надежные инструменты для накопления и заработка. «Однако важно понимать, что это временное явление. Скорее всего, по мере стабилизации экономической и политической обстановки число таких программ будет сокращаться в пользу программ максимальной доходности, которые будут приносить больше выгоды в условиях возрастающего туристического трафика»,— оптимистичен господин Андрианов.

По его словам, по результатам 2022 года операционная доходность апартаментов с учетом всех ограничений и периода турбулентности по рынку составляла в среднем 8–10% годовых от стоимости объекта, что выше депозита и доходности от сдачи квартир в аренду. «Важно, что некоторые проекты с хорошей экономикой, профессиональным управлением и удачной локацией приносили собственникам доход выше рыночного — 11–12% годовых»,— приводит данные господин Андрианов.

«Любая управляющая компания очень осторожно подходит к планированию доходной части. Времена, когда собственникам обещали доходность на уровне 15–19% годовых, давно в прошлом. Все игроки рынка стараются максимально честно оценивать свои возможности, основываясь на собственном опыте и внешних факторах. Многие проекты перешли на комбинированную доходность, обеспечивая равномерный доход в течение года. При этом надо отдавать себе отчет, что прогноз далек от позитивного, даже несмотря на то, что по итогам года многие апарт-отели сообщили об уровне загрузки в 90% в высокий летний сезон. На наш взгляд, такая тенденция говорит об одном: как только оживет внутренний и внешний туризм, доход для владельцев апартаментов увеличится»,— рассуждает господин Кравцов.

Господин Сторожев говорит, что с начала 2023 года в некоторых апарт-комплексах выросли суммы выплат по программам гарантированного дохода. «В сложное, нестабильное время в стране и в мире люди хотят какой-то конкретики, чтобы планировать свои расходы, свое будущее. Управляющие компании в 2023 году продолжат придерживаться тенденции 2022 года по привлечению клиентов в проекты и будут предлагать в апарт-комплексах данные программы в таком виде, как сейчас». По его словам, в проектах Valo средняя доходность составляет 6–10% в зависимости от момента входа инвестора в проект. «Чем раньше был вход в проект, когда цена самого апартамента и оснащения была ниже, тем выше суммарная доходность от инвестиции на сегодня»,— говорит он.

«За последний год изменилась риторика по анонсируемому проценту доходности у большинства УК. Прослеживается тенденция к более реалистичным обещаниям УК по программам доходности в апарт-отелях (6–9% средняя обещанная доходность в 2022–2023 годах в отличие от заявленных 17–20% в предыдущие периоды)»,— замечает он.

На рынке много апартаментов — как выбрать?Есть ряд пунктов, по которым можно оценить апарт-отель и то, насколько перспективной инвестицией является покупка в нем недвижимости.

• Во-первых, надежный девелопер с хорошей репутацией.
• Во-вторых, правильное расположение: рядом с метро, недалеко от центра, в районе с развитой инфраструктурой.
• В-третьих, наличие своей управляющей компании.
• В-четвертых, различный метраж номеров — это обеспечит интерес различных категорий арендаторов.
• В-пятых, качество строительства и отделки: материалы должны быть износостойкими, технологии — современными.

Всем этим ключевым параметрам соответствует, например, проект STUDIO MOSKOVSKY от Группы RBI, который строится недалеко от станции метро «Фрунзенская» в Московском районе — то есть буквально в 10 минутах на общественном транспорте от центра города.
Сразу нет всей суммы — можно ли взять ипотеку? Безусловно, можно. Тогда сумма первого взноса и составит стартовый капитал вашего бизнеса. Порог вхождения — стоимость одного апартамента.

Отель и апарт-отель — есть ли разница для инвестора?Доходность отеля значительно ниже, чем у апартаментов, она составляет 3-4% годовых. Тогда как в апарт-отеле доходность может достигать 12% при условии удачной локации. За счет чего? Рассмотрим на примере STUDIO MOSKOVSKY.

— Так как мы ориентированы на среднесрочное и долгосрочное проживание, а не на посуточную аренду, то у нас значительно меньше затраты на обеспечение функционирования отеля, меньше количество необходимого персонала: горничных, охраны и т.д. И даже меньше комплектующих на заезд каждого гостя, так как заезды происходят реже, — поясняет Карина Шальнова.

Зачем апартаментам «звезды»?Этого требует закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». Тем, кто не пройдет классификацию, нельзя вести гостиничную деятельность.

Требования к «звездам» касаются эргономичности номеров, качества и износостойкости мебели и оборудования, инфраструктуры, инженерии, отделки холлов, а главное — уровня сервисов. Еще одно важное требование: чтобы логистические потоки персонала и гостей отеля не пересекались.

Комиссия по классификации приезжает в гостиницу после того, как полностью оборудованы все номера, укомплектован штат — все сотрудники должны иметь профильное гостиничное образование. Члены комиссии размещаются в гостинице на 1-2 ночи и оценивают комфортность размещения, сервис и остальные параметры.

Факторов так много, что лучше их учесть изначально, еще на стадии проектирования здания и создания концепции любого гостиничного объекта, в том числе апарт-отеля. Поэтому важно, что STUDIO MOSKOVSKY создавался уже с учетом требований современной классификации — это фактически гарантия того, что он получит три «звезды».

ОЛЕСЯ: Карина, как появился апарт-отель ARTSTUDIO Nevsky? И как вы оказались в этом бизнесе?

КАРИНА: Моя жизнь всегда была связана с гостеприимством и сервисом. Сразу после школы я поступила на специальность «Турагент, туроператор, экскурсовод», хотя не собиралась идти в турбизнес. В процессе обучения я проходила стажировку горничной в самом красивом, самом главном отеле Петербурга – «Гранд Отеле Европа». Я была впечатлена тем, как все было организовано, какую форму нам выдавали, какие были номера… С этого момента и начался мой путь в туризме.

После я работала в другой компании на приеме туристических групп и даже провела несколько экскурсий. Это тоже было интересно. Потом я возглавила отдел коммерческой недвижимости в крупном холдинге, и обстоятельства сложились так, что я занялась изучением работы гостиничных операторов. Один мой заказчик решил построить гостиницу, и для реализации этого проекта я стала глубоко изучать гостиничный бизнес: от технических стандартов до стандартов внедрения.

Дальше было управление апарт-отелем на 975 номеров. В 2012 году никто толком не имел представления, что такое апартаменты. У меня было преимущество: я взаимодействовала с крупными корпоративными клиентами и знала представителей многих больших компаний. Помню, после всех собеседований я думала: «Ну ок, 100 номеров я сдам. Возможно, даже 200-300, но 900… Это просто невозможно». Оказалось, что все возможно. И скоро я стала коммерческим директором сети апарт-отелей с самым большим номерным фондом – 1535 номеров. Я создала управляющую компанию, разработала первые стандарты управления апарт-отелем, набрала коллектив, – все пришлось создавать с нуля, так как специалистов на рынке просто не было.

Мне всегда было интересно создание продукта с нуля, включая проектирование и дизайн номеров. Поэтому, когда группа RBI пригласила меня возглавить полностью направление апарт-отелей, я очень обрадовалась. Первый проект назывался Studio Moskovsky. Мы с коллегами полностью спроектировали отель, сделали концепт, создали инвестиционный продукт.

В это время вводился в эксплуатацию проект RBI ARTSTUDIO Nevsky, в котором мы провели колоссальную работу по трансформации здания под современный апарт-отель.

ОЛЕСЯ: Как проходит ваш обычный день на работе?

КАРИНА: У нас есть один действующий отель ARTSTUDIO Nevsky, на завершающей стадии строительства находится ARTSTUDIO Moskovsky, и еще один отель на 485 номеров проектируется на Московских воротах. По сути это три разных процесса: текущее управление и эксплуатация, подготовка к запуску, проектирование. Во всех этих процессах нужно каждый день принимать решения, но мне нравится такой насыщенный ритм. Когда устаю, выбираю подарки и комплименты для наших гостей. Люблю делать приятное, для меня это отдых.

ОЛЕСЯ: Какие особенности и преимущества у апарт-отеля ARTSTUDIO Nevsky? Почему к вам возвращаются?

КАРИНА: Самое главное конкурентное преимущество – это локация в самом сердце Петербурга. В новом сезоне наша оценка на Booking – 9,3, чему мы невероятно рады. Это значит, что нас считают одними из лучших среди отелей подобной категории: чистота, новизна, дружелюбный персонал, красивые просторные апартаменты с удобными кроватями. Я все это знаю по себе: каждые два месяца мы проводим тест-драйв – сами живем в номерах, пробуем услуги, чтобы сервис был безукоризненным.

ARTSTUDIO Nevsky – это апарт-отель. Это значит, что здесь есть удобная кухня, холодильник и все необходимое, также есть двух- и трехкомнатные номера. К нам приезжают целые семьи, чтобы провести выходные.

В пандемию наличие кухни стало огромным преимуществом перед классическими отелями. И особым спросом пользовались номера с полноценными террасами.

Кстати, мы даже организовали первую посткарантинную вечеринку! Во дворе играл известный диджей, а люди могли танцевать на балконах, соблюдая все меры безопасности.

Все это заслуга нашей команды, мы ставим во главу угла нашей философии эмпатию, гости ценят это и возвращаются снова и снова.

Количество гостей за период 01.01.2020 – 08.12.2020 = 25 456 человек

Показатель NPS – 93,5 %

Оценка рейтинга на каналах продаж – 9.3

Средняя загрузка за период 01.01.2020 – 08.12.2020 = 62%

ОЛЕСЯ: Насколько ARTSTUDIO Nevsky подходит для бизнес-туристов и для семейного отдыха?

КАРИНА: Сейчас из всего состава гостей 30% – это корпоративные клиенты, 40% – семейные пары.

Апартаменты очень удобны для командированных сотрудников. Мы стараемся создать домашнюю атмосферу, чтобы люди чувствовали себя как дома, при этом предлагаем весь необходимый сервис: услуги бизнес-ассистента, быстрый интернет, офис. К нам приезжают многие фрилансеры: они ценят возможность заказа завтраков в номер, наличие химчистки, высокоскоростной Wi-Fi.

Для семейного отдыха наличие номеров с несколькими отдельными спальнями – практически уникальное предложение для центра Петербурга.

ОЛЕСЯ: А как сейчас существует отель без иностранных туристов?

КАРИНА: Иностранные туристы – это половина туристического потока. Еще в феврале, когда в Европе ситуация стала ухудшаться, мы оперативно переключились с краткосрочной на долгосрочную аренду и стали предлагать апартаменты не только туристам, но и жителям Петербурга. Мы предложили идеальные условия самоизоляции, безопасность, гибкие тарифы. К нам приезжали туристы из крупных отелей, которые были закрыты. Благодаря этому подходу, можно сказать, мы легко отделались и поддерживали загрузку на достаточном уровне.

ОЛЕСЯ: Какие качества характера и знания помогли вам добиться успеха в любимом деле? Как искать неординарные идеи, создавать дружную команду и производить продукт, от которого все приходят в восторг?

КАРИНА: Во-первых, я обожаю проектировать что-то новое, от чего все приходят в восторг. Наверное я визионер. Люблю смотреть в будущее и создавать то, чего еще нет на рынке. Когда у меня формируется четкое видение, я просто не вижу препятствий. Мне нравится меняться и развиваться, это созвучно текущему миру, так как настоящая жизнь – она в развитии.

Команду я подбираю такую, которая совпадает со мной и нашей миссией по ценностям. Ведь сотрудники – это отображение бренда. У наших сотрудников активная жизненная позиция и нацеленность на результат, все ребята с высоким уровнем эмпатии, вовлеченные, профессионалы. Мы одна большая семья.

«Мне нравится меняться и развиваться, это созвучно текущему миру, так как настоящая жизнь – она в развитии».

ОЛЕСЯ: Тема зимнего номера – «Новый устойчивый мир». Есть ли у отеля программа заботы об экологии, установка на разумное потребление и использование ресурсов?

КАРИНА: Компания уделяет большое внимание экологии. Как раз прошлый год был «Годом экологии». У нас есть специальный сотрудник, который следит за разумным потреблением ресурсов и экологичностью. Например, все тюбики, крышки мы собираем и сдаем на переработку. В нашем офисе расположен бокс для сбора макулатуры.

ОЛЕСЯ: Какие у вас и у апарт-отеля ARTSTUDIO Nevsky планы на 2021 год? И что бы вы пожелали нашим читателям?

КАРИНА: Наши планы на 2021 очень амбициозные – открытие апарт-отеля на 357 номеров около станции метро Фрунзенская. Pre-opening team уже готовится к этому.

Также приоткрою тайну и немного расскажу, почему мы именно ARTSTUDIO. Нам выпал шанс создать творческую интеграцию театра и нашего отеля. Совсем скоро в ARTSTUDIO Nevsky состоится премьера иммерсивного шоу, где зрители будут вовлечены в театральное действо на территории отеля.

А вообще, хочу пожелать всем держать хвост пистолетом! Закончится пандемия, мы будем снова путешествовать. Мы поедем куда-то как в первый раз. Помню, как в юности я ездила в международный лагерь в Варшаву. Когда я вышла из автобуса, то испытала необыкновенные чувства: это было как кусок вкуснейшего пирога. Все новое и неизвестное. Так вот, путешествия, которые скоро возобновятся, будут с новым вкусом. Вкусом того, что вроде бы забыл, но с таким счастьем вспоминаешь. Желаю успехов, путешествий и отличного настроения!

Апарт-отели въехали в кризис трижды. Когда формат только начинался, случились Крым и первая волна санкций. Потом вирус на полтора года приземлил туризм по всему миру. Недавние события поставили перед отельерами очередные нерешаемые задачи. Но апарт-отели выживают, не собираются закрываться и даже развиваются. О нюансах антикризисной стратегии рассказывает Карина Шальнова, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI).

– Какая стратегия вам сегодня представляется эффективной?

– Если оглянуться назад, на время, которое теперь представляется спокойным... В принципе, привыкаешь даже к постоянным переменам; когда несколько недель чего-то не происходит – начинаешь ждать. Последние два месяца все развивается непредсказуемо, мы живем в каком-то турбулентном рынке. Я перешла во многих процессах на ручное управление. Это касается оперативных задач, ценообразования. Сейчас самое главное (и самое эффективное) – готовность и способность быстро реагировать на изменения. Контролировать, насколько это возможно, текущую ситуацию.

– Это универсальный рецепт?

– Не все могут работать, постоянно держа руку на пульсе. Когда нельзя «отпустить» ситуацию, это выматывает. А сейчас невозможно по-другому. Раньше у нас были планерки раз в неделю, и цены мы могли менять и согласовывать раз в неделю – сейчас в два, в три раза чаще. А то и каждый день. Стратегия – контроль в ручном режиме.

Есть и плюсы. Сегмент апартов именно сейчас активно развивается, как никогда ранее. Ставки по ипотеке выросли, и те, кто, может быть, хотел приобрести жилье, сейчас вынужден отказываться от покупки и рассматривать другие варианты, включая аренду. Кроме того, теперь люди уже знают, что такое апартаменты: это качественное проживание, качественный сервис, не нужно заморачиваться с оснащением, можешь выехать, когда захочешь. Больше появилось адептов этого формата – людей, которые хотят жить именно в апарт-отеле.

– Стало ли больше тех, кто покупает для себя, кто хочет жить постоянно?

– Это не к нам. У нас ведь даже не комплексы апартаментов, а именно сервисные апарт-отели. Это продукт, полностью заточенный на инвестиционную составляющую.

Если сравнивать апарт-отели и гостиницы, то гостиницы всегда были ориентированы на тур-группы. А они сейчас либо стали очень дешевые (если речь про внутренний туризм), или их нет совсем. А вот апарт-отели оказались более маневренными. Номера в апарт-отеле могут сдаваться и на сутки, и на длительный срок. И в этом сегменте средне- и долгосрочная аренда по факту заменила туристические группы. Только в гостинице (без кухонь) никто не может жить месяц и более, а в апарт-отеле все это есть. И он способен обеспечивать в течение года нормальную загрузку примерно на том уровне, который закладывался в бюджет. Показатели выполняются, этот продукт выигрывает по основным позициям.

– На какие группы, кроме отсутствующих туристов, сегодня ориентирован ваш продукт? Что это за люди?

– В начале года мы проанализировали состав наших гостей. И для себя сделали установку: 30-40% – это корпоративные клиенты. Мы активно работаем с этой группой, у нас хорошая доля таких гостей.

– А что это за «корпораты», из каких отраслей?

– Вот не хотелось бы конкретизировать, давать подсказки нашим возможным конкурентам. Скажу в общем: из тех отраслей, которые и в сегодняшней ситуации активно работают. Кроме того, сохранился медицинский туризм. У нас есть договоренности с некоторыми фондами, с центрами репродуктивной медицины. Есть ВПК – их представителям по-прежнему необходимо бывать в Петербурге... Образовательные поездки в мае неизбежно активизируются, хотя и на меньшем уровне, чем раньше.

То есть это не столько туристы, сколько те, кто приезжает с определенными целями: по работе, лечиться, учиться и так далее. Но и туристы тоже есть. Особенно на Невском – из-за локации. На Московском больше студентов, и это комфорт-плюс, а не бизнес-класс, как на Невском. У нас загрузка на длинные майские праздники – 98%.

– Но насколько платежеспособными будут эти новые группы – студенты, абитуриенты или те жители регионов, которые переезжают в Петербург? Будут ли они арендовать апартаменты? В чем их преимущество перед жилой арендой?

– Мы не боимся конкуренции с жилой арендой. Арендовать квартиру на месяц – это очень хлопотно. Практически невозможно! Три платежа (риелтору, месячную ставку и депозит). Выехать на какое-то время и снова вернуться в ту же локацию – сложно, надо еще постараться найти вариант. Не всем нужно жить год – многие приезжают на месяц, на два-три. Это и есть наша аудитория. Средний срок проживания в апарт-отеле – три-четыре месяца. Найти на такой срок квартиру, и чтобы в ней все было – это проблема. Основные преимущества апартов (в сравнении с жильем): отсутствие посредников и комиссии, возможность въехать-выехать когда тебе хочется или когда нужно. И хозяин не будет ходить-проверять и не заявится вдруг с сообщением, что к нему приехал племянник, и вам надо, извините, срочно выметаться, искать другое жилье...

В жилой аренде все время надо общаться с какими-то людьми. А у нового поколения другая установка! Вижу это даже по своим сотрудникам: прошу кому-то позвонить, а они пишут в WhatsApp и ждут ответа...

Люди хотят коммуницировать с узким кругом, по своему выбору. Или уж по необходимости. Но уж точно – не с собственником жилья. В этой реальности апарты удобнее.

Кроме того, у нас есть преимущество локации. И мы не планируем строить «тысячники» на окраинах.

Меняются модели, но остаются базовые потребности. Требования к площади, инфраструктуре, бытовой технике могут меняться. Но базовые потребности – удобство и безопасность – остаются. При этом рынок жилой аренды безопасность арендаторам обеспечить не может – разве что в бизнес-классе, и то не всегда.

– Но в основе спроса все ж остаются туристы. Традиционно считается, что российский турист тратит много меньше, чем европейский. И даже меньше, чем китайский...

– Да, это так. Если сравнивать с китайскими туристами – почти столько же.

– Как рассказываете инвесторам про снижение дохода? И как они это воспринимают?

– Если сравнивать с 2019 годом – бесспорно, средний чек на ADR (Average Daily Room Rate – средняя цена проданных номеров за ночь) упал. С этим ничего не сделаешь. Иностранцев нет – а их у нас было до 50%. Но сейчас мы все – и инвесторы тоже – оказались в ситуации, когда доходность не то чтобы неважна (она всегда важна), но главное – другое. У нас изначально был консервативный инвестор. И он в основном думал про то, как сохранить, а не как побольше заработать. Не надо его сравнивать, например, с венчурным инвестором – это совсем разные люди. Даже психотип разный. Инвестиции в «квадратные метры» стабильны. И сейчас люди интересуются: а как и что вы сделаете, чтобы я из месяца в месяц получал доход? Не про максимизацию прибыли спрашивают, а про надежность источника.

Покупатели стали осторожнее. Спрашивают: вот теперь не работает Booking – как же будете сдавать? Но в концепции управления апарт-отелями изначально было заложено преимущество перед гостиницами: мы и раньше старались ориентироваться на прямые продажи. Управление – низкомаржинальный бизнес, надо все время сокращать затраты. И вся наша маркетинговая стратегия и до кризиса строилась вокруг прямых продаж. Уход Booking’a дал дополнительный стимул этому процессу.

Людям стало сложнее. Раньше: хочу поехать в какой-нибудь город... Зайду на Booking, выберу, посмотрю отзывы, забронирую. Это удобно, это привычно, мы все консерваторы. Теперь, когда это все накрылось, открываешь «Яндекс.Карты», выбираешь, переходишь на сайт объекта (это если все нормально настроено). Бронируешь...

Инвесторы спрашивают: как вы без агрегаторов? – Да прекрасно! Больше будем зарабатывать. Меньше тратить.

Конечно, в публичном пространстве идет сравнение доходности апартаментов, например, с депозитами, но волатильность такова... Было 23%, потом стало 17%, и мы не знаем, куда придем. Все настолько нестабильно, но чтобы зарабатывать на финансовом рынке, надо обладать железными нервами.

Спрашивают: какие есть доходные программы, как вы работаете при закрытых границах – обычные вопросы, это раньше они были необычными. Интересуются тем, какая ситуация на действующих объектах. Важно, что у нас есть личный кабинет инвестора. Насколько я знаю, ни одна управляющая компания такого не сделала, хотя думают многие.

– У вас ведь есть и строящийся объект...

– Мы в нулевой стадии в проекте ARTSTUDIO M103. Предугадывая ваш вопрос об импортозамещении: когда все это началось, наши специалисты так перекрутились, что оплатили сантехнику на 100%, и она уже отгружена. Это к вопросу о стратегии и контроле: был такой челлендж, и надо было очень быстро все делать. И у нас есть сборные сантехнические кабины – их делают на заводе, завод в России. Мы об этом тоже подумали.

Создавая продукт, мы закладываем в проект базовые материалы. При необходимости их можно быстро заменить. Конечно, будут позиции, которые придется пересматривать. У всех. Пока мы в нулевом цикле – можно все пересмотреть. У нас сдача запланирована на второй квартал 2024-го.

– Апарт-отель – технически более сложный продукт, по сравнению с квартирой. А есть люди, которые готовы сейчас, на ранней стадии, покупать ARTSTUDIO М103?

– Да, у нас есть сделки. Конечно, меньше, чем в начале года. Сейчас остались те, кто не успел «припарковать» свои деньги. Но и они заканчиваются, все девелоперы отмечают снижение спроса...

– В апарт-отелях RBI всегда был сильный креатив и даже некоторая театральность в подходе к организации и оформлению пространства. Вы на это делали ставку. В изменившейся ситуации этот принцип сохраняется? Или «музы молчат»?

– Ни в коем случае. Наоборот. На первый план выходят вещи, которые позволяют человеку почувствовать себя частью чего-то большего, вечного. Или даже отвлечь, успокоить.

Шесть лет назад, когда проект первого ARTSTUDIO только задумывался, моей основной идеей было создание пространства в формате «паблик арт». Где будут проходить круглые столы, лекции, презентации, какие-то мастер-классы. И люди, которые живут в апарт-отеле, будут чувствовать себя частью этого арт-движения, артистического мира. Делиться впечатлениями, общаться, находить новые знакомства. Это сверхзадача. Мы движемся в сторону создания мастерской талантов, где будут представлены молодые художники, может быть, музыканты. ARTSTUDIO Moskovsky – это уже действующий проект. Он получился из графического, плакатного выражения идей ленинградского модернизма. Мы поняли: это круто выглядит, но нужен интерактив. Тут появился режиссер Семен Александровский, который уже ставил с нами спектакль «Фаза зеркала» в ARTSTUDIO Nevsky, с идеей сериального аудиоспектакля «Письмо из Петербурга». Его герои – Дягилев, Маяковский, Блок, Хармс и другие известные люди начала века. Их письма близким и составляют спектакль, который разворачивается для каждого гостя, в каждой комнате, во всех номерах отеля. Тема может быть связана с каким-то предметом. Если Q-код на сейфе – отрывок будет про деньги. На кухне – про чаепитие... Но дело не в теме, а в том, что эти люди создали что-то новое, прекрасное.

И в каждом номере есть конверты, бумага. Можно написать письмо близким...

– И его отправят «Почтой России»?

– Да, мы наклеим марки и отнесем на почту. Ходим туда каждый день. Для меня это личное. Есть письма моих родителей, я их перечитываю, плачу. Письмо, написанное ручкой, совсем непохоже на электронное. Чувствуешь, в каком настроении человек его писал. Представляете: адресат в другом городе спускается к почтовому ящику, достает конверт, открывает его. А на конверте – наш логотип! Это же круто.

– Похоже, вы считаете, что красота и искусство относятся к базовым потребностям человека?

– Ну, если с моей помощью красоты в мире хоть чуть-чуть прибавится, я буду считать, что все не зря...

– Рынок апарт-отелей, наверное, всё-таки еще формирующийся сегмент рынка недвижимости. Апарт-отелями называются многие, но не все ими являются. Каким критериям должен отвечать настоящий апарт, способный приносить доход?

– Я думаю, что это продукт уже сформированный. В свое время, в 2013 году, я открывала первую компанию, управляющую апартаментами в Петербурге. Когда в 2018 году на этот рынок вышла RBI, мы были уже четвертыми. И если в 2013 году инвестору нужно было больше часа объяснять, что такое апарт-отели, то сейчас уже большинство, по крайней мере в Москве и Петербурге, это и так понимают.

Действительно, сейчас много «псевдожилья» под маркой апартов, особенно в Москве. Но мы строим именно сервисные апарт-отели, которые предполагают наличие управляющей компании. Апарт-отель – это вид гостиницы, он должен соответствовать тем требованиям, которые к гостинице предъявляются, он имеет определенное число звезд. Требования – это в первую очередь инфраструктура: ресторан, салон красоты, фитнес-зал, магазин и так далее. И конечно, все гостиничные услуги. Если в гостиницах обычно пять и более типов номеров, то в апарт-отелях два типа – это «студия» (по отельной классификации – около 25 кв. м) и «апартаменты» (40 кв. м). Что выгодно отличает апарт-отели от классических гостиниц – это наличие в номере кухонной зоны, которая позволяет использовать юнит не только в посуточную аренду, но и в долгосрочную.

Мы продаем апарты для инвесторов, покупатель заранее понимает, что жить там он не должен. Он заключает договор на управление, это инвестиционная покупка. Хотя при желании, конечно, может и самостоятельно управлять своим активом, но практика показывает, что чаще всего в итоге всё равно заключает договор.

– Вы упомянули о звездности. Существует сертификация?

– Конечно. Ее осуществляют компании, аккредитованные Федеральным агентством по туризму.

– Сравните, пожалуйста, сегодняшнюю доходность от апарт-отеля с доходностью других видов инвестиций: банковские вклады, золото, строящаяся недвижимость и другие.

– В сегодняшней экономической ситуации рынок очень турбулентен. Поэтому инвестиционные инструменты, не связанные с недвижимостью, могут в теории показывать большую доходность, чем недвижимость, но они менее надежны и стабильны. Поэтому логично сравнивать одну недвижимость с другой. Аренда жилья обычно приносит 4–5% в год. Апарт-отель – 8–11%. Долгосрочная аренда в апарт-отеле стоит на 20 и более процентов дороже, чем аренда жилья в той же локации.

Конечно, на доходность апарт-отеля влияет и успешность управляющей компании, опыт и срок работы.

– И здесь конкуренция в нескольких сферах?

– Да, мы конкурируем и с другими апартами, и с жилой арендой, и с гостиницами.

– Соответственно, у инвестора выбор с правильным объектом для инвестиций довольно сложен. Каковы основные критерии?

– Их много. Например, оценки на сайтах-агрегаторах – это показатель того, насколько эффективно работает управляющая компания. Раньше таким критерием был Booking, сейчас это «Островок», «Броневик», «Яндекс»...

Но отзывы не единственный критерий, конечно. В частности, есть еще заполняемость. Например, сегодня, в день праздника «Алые паруса», у нас загрузка 100%. В целом в высокий сезон, летом, в период белых ночей, обычно имеем загрузку от 75 до 90%.

Преимущество апарт-отелей перед гостиницами еще и в том, что они могут обеспечивать стабильно высокую загрузку за счет долгосрочной аренды. Это, конечно, забота управляющей компании – гибко менять модели аренды в зависимости от сезона. В низкий сезон делаем ставку на долгосрочную аренду, в высокий – на краткосрочную аренду. Среднегодовая загрузка тем выше, чем выше доля долгосрочной аренды.

У нас в RBI PM есть личный кабинет инвестора. Там инвестору в онлайне доступна вся информация не только по конкретному юниту, но и по всему отелю и по отдельной категории номеров.

И еще нужно понимать, что управляющая компания заинтересована в том, чтобы номера не простаивали. Ведь в зависимости от загрузки формируется наше агентское вознаграждение и доходная часть всей УК. При посуточной аренде наша комиссия составляет 25%, при долгосрочной – 20%.

– Но гарантировать инвестору вы ничего не можете, ведь так?

– Ну почему же. У нас есть программа «Гарантированный доход». Инвестору по ней полагается фиксированная сумма в месяц. Вне зависимости от заполнения отеля. Так что есть свобода выбора: либо фиксированный доход, либо максимизация дохода, но связанная с определенными рисками, которые зависят от загрузки.

– А как оценить ликвидность апарта?

– За период от начала строительства до сдачи цена обычно вырастает в два раза. А если покупать незадолго до окончания строительства, то через год после ввода отеля цена вырастет примерно на 35%.

– Сегодня «внешний» туристический поток в Петербурге уменьшился. Это наверняка влияет на доходность апарт-отелей? Или всё компенсируется за счет внутреннего туризма?

– Мы пережили пандемию коронавируса, и могу сказать, что сейчас точно не хуже, чем в 2020 году. Нам повезло: мы живем в красивейшем городе мира, к нам всегда будут приезжать туристы. Но если в 2019-м иностранные туристы составляли 50% всего турпотока, сейчас, наверное, это около 5%. Приток внутренних туристов есть. И если еще в прошлом году они предпочитали останавливаться у родственников и друзей, то сейчас чаще выбирают отели. Понятно, что приходится корректировать цены, ведь россияне не всегда готовы платить за проживание столько же, сколько иностранные туристы…

– Покупка апартаментов, по сути, связана с коммерческой деятельностью. Какие подводные камни существуют с точки зрения налогообложения?
– На самом деле никаких. Хотя подобные вопросы задают многие годы. Есть имущественный налог на апартаменты – это 0,1% от кадастровой стоимости. Очень часто задают вопросы и по прописке. Но ведь инвестор не собирается здесь жить...

– Ипотека на апартаменты – это реально? Каковы средние ставки по таким кредитам?

– Ипотеку на апартаменты дают, ставки на рынке начинаются от 10,5%. Но мы как застройщик субсидируем и снижаем эти проценты. Поэтому по программе с ВТБ сегодня у нас ставка 7,4% годовых на весь период кредита, со Сбером – от 7,6%. Есть программа со ставкой, сниженной до 0,1% на первый год кредита.

– Пока статус апартаментов до конца не определен. Были законопроекты – они не приняты. И псевдоапарты могут очень сильно повредить настоящим…

– Мы надеемся, что юридический статус объектов гостиничной отрасли и «псевдожилья» будет четко разграничен, и мы всегда выступали за это. Потому что нелогично предъявлять к объектам гостиничной отрасли те же требования, что к жилью. Мы с коллегами регулярно участвуем в обсуждениях по этой теме в рабочих группах, в составе РГУД – думаю, что наш голос будет услышан и этот вопрос удастся решить конструктивно.

Инвестировать в номер в апарт-отеле от RBI теперь можно на более выгодных условиях. Сумма гарантированного дохода увеличена с 40 000 до 65 000 рублей в ряде номеров категории Studio (26,7 кв. метра) на 9-14 этажах отеля. Стоимость таких апартаментов, включая отделку и меблировку, составляет 10,1 млн рублей. Заявленная сумма гарантированного дохода для инвестора будет действовать в течение первых двух лет работы апарт-отеля, который откроется в 2024 г.

«Мы готовы гарантировать инвесторам такие выплаты, так как уверены в нашем продукте и загрузке будущего апарт-отеля, – отмечает генеральный директор RBI PM Карина Шальнова. – Также нашим инвесторам, как всегда, доступны программы динамического дохода: так, в проекте ARTSTUDIO M103 мы прогнозируем среднюю доходность порядка 8,0% в год. Хотя в действующем отеле ARTSTUDIO Nevsky, например, доходность для инвестора за 2022 г. составила 9,6%, что очень высоко с учетом нынешнего рынка».

Третий апарт-отель сети ARTSTUDIO от RBI, четырехзвездочный ARTSTUDIO М103, расположен в 400 метрах Московских ворот, рядом с одноименной станцией метро, и рассчитан на 485 номеров. Из них в продаже на сегодня находится 146 номеров площадью от 24,4 до 52,3 кв. метров, по цене от 8,6 до 12,6 млн рублей. Из инфраструктуры для гостей в проекте предусмотрены ресторан, лобби-бар, фитнес, зал для коворкинга или проведения мероприятий.

Управлять работой отеля и инвестициями собственников будет специализированная компания RBI PM (входит в Группу RBI), которая предлагает собственникам апарт-отеля полный комплекс услуг: от оборудования номеров до их сдачи в аренду и предоставления гостиничных сервисов арендаторам.

ARTSTUDIO М103 – единственный отель Петербурга, который спроектирован и строится с учетом требований международной экологической системы Breeam уровня Very Good. Он признан самым «зеленым» отелем страны по версии профильной премии Green Property Awards, а также проектом года среди апартаментов Петербурга по версии премии Move Realty Awards и лучшим проектом апартаментов по версии Urban Awards.

Каких туристов ждут в Северной столице в 2023 году и насколько радикально изменится их состав по сравнению с предыдущими годами? Что позволит бизнесу удержать средний чек на высоком уровне? И как в целом меняется загрузка отелей с учетом текущих обстоятельств? Ключевые вопросы обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсуждает с директором управляющей компании RBI PM Кариной Шальновой.

Максим Тихонов: За последние три года туристический ландшафт Петербурга радикально изменился, в первую очередь — географически. Европейцы практически ушли, китайцы закрылись на карантин, и только сейчас начинаются какие-то движения, но при этом вырос поток россиян. Всего за прошлый год, по статистике Смольного, город принял около 7 миллионов гостей. Всех интересует, какой прогноз на 2023 год?

Карина Шальнова: Прогнозировать сейчас очень сложно, потому что слишком быстро всё меняется. Предположу, что если будет так же, как сейчас, есть два пути.

Первый путь — идеальный, это возвращение иностранных туристов. Что более вероятно — открытие китайских, иранских и индийских потоков.

В этом сегменте есть различные подсегменты, туристы разные и запросы разные. Уровень отелей разный по звёздности, по мероприятиям и так далее. Даже если это будут только три эти направленности, то среди отелей этот поток перераспределится. Плюс, не отменяется поток внутреннего туриста, это второй путь. Мы видим, что апарт-отели очень хорошо себя показали в предыдущем году и во всех предыдущих, ковидных, периодах. Внутренний турист, путешествуя, выбирает преимущественно апарт-отели, потому что чаще это отпуск с детьми, это не два-три дня, это длительное пребывание. Соответственно, при длительном пребывании первым требованием является кухонная зона. Классические отели не могут это предоставить. Второй момент в том, что это достаточно новый номерной фонд. Ещё есть момент, связанный с семьёй, — ты либо должен брать две отдельные комнаты, не везде есть connected room. А если это апарт-отель, как в нашем случае на ARTSTUDIO Nevsky — две спальни, кухня, гостиная. В классическом отеле это будет очень дорого.

Максим Тихонов: Если мы говорим про иностранцев, из каких стран, помимо упомянутых, мы сегодня ждём гостей? И будет ли отличаться средний чек от того, что был у европейцев? Известно, что европейцы платили много и щедро.

Карина Шальнова: По потоку, наверное, Китай, Индия, Иран. Конечно, могут быть и другие туристы, просто мы говорим про массовость.

Конечно, средний чек изменился. Средний чек европейского и российского туристов разный, но это не значит, что российский хуже или лучше, он просто другой. Европейский турист добавляет, заказывая экскурсионную программу, выезды, фольклор. Российский турист является частью этой культуры, он её знает, конечно же, он не заказывает столь большую экскурсионную программу.

Также не может не отразиться на чеке стоимость размещения. Если для европейца стоимость размещения 100 евро — это хорошая цена, то для российского туриста со средним уровнем дохода — это уже хорошее средство размещения уровня четырёх звёзд и больше.

Максим Тихонов: А 100 долларов для китайца или иранца?

Карина Шальнова: Все люди разные, невозможно мерить, сколько кто может заплатить по национальности. Также как и русские: кто-то живёт в «Астории», кто-то живёт в другом отеле.

Максим Тихонов: Тогда такой хитрый немножко вопрос. Готовы ли мы удовлетворять запросы тех же иранцев, индусов?

Карина Шальнова: Эти группы всегда были, просто в другом соотношении. Есть некоторые особенности при размещении тех или иных гостей, которые нужно учитывать.

Максим Тихонов: Национальная специфика.

Карина Шальнова: Да, это надо учитывать.

Максим Тихонов: Как в данный конкретный момент себя чувствуют отели? Как меняется загрузка в последнее время? И, может быть, ситуативные тренды?

Карина Шальнова: Все чувствуют себя непросто. Сейчас низкий сезон, самое тяжёлое время, но если сравнивать с 2021 годом, то мы увидели положительную динамику в новогодние праздники 2022-го. У нас были рекордные показатели по загрузке и по выручке. Мы, допустим, в апарт-отеле ARTSTUDIO Nevsky сделали прирост +24% по отношению к 2021 году. Это очень хороший показатель.

Максим Тихонов: Почти четверть.

Карина Шальнова: Да, это центральная локация, наш флагманский пилотный проект. Конечно, все хотят размещаться в центре. Даже сейчас мы видим, как колеблется загрузка на 23 февраля, длинные праздники. Поэтому сейчас всё зависит от того, насколько хорошо отель работает с корпоративным сегментом.

Если отель работает хорошо, и у него есть опора в виде постоянного клиента, то, конечно, он чувствует себя значительно комфортнее на существующем рынке.

На что в 2023 году ориентироваться туристу при выборе отеля для проживания? Какими могут быть единые стандарты качества в гостиничном бизнесе? И за какие дополнительные услуги клиенты готовы платить больше? Ключевые вопросы обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсуждает с директором управляющей компании RBI PM из девелоперской Группы RBI Кариной Шальновой.

Максим Тихонов: На что сегодня стоит в первую очередь ориентироваться туристу при выборе отеля для проживания, учитывая, что подспорья в виде Booking больше нет? К отечественным сервисам-аналогам пока россияне относятся с насторожённостью. Не все их знают, их очень много.

Карина Шальнова: Позволю не согласиться. Уже все всё знают. Есть ещё множество других сайтов-агрегаторов, которые известны российскому туристу.

Максим Тихонов: Яндекс.Путешествия…

Карина Шальнова: Яндекс.Путешествия, Броневик, OneTwoTrip. Соответственно, необходимо, как и раньше, читать отзывы на Яндексе, на Островке. Есть ещё отдельные сайты-отзовики, Отзовик.ру и так далее.

Максим Тихонов: Сегодня можно говорить, что уход Booking не стал катастрофой, как прогнозировалось.

Карина Шальнова: Бесспорно, когда ушли Booking, Expedia — это был шок. Но бизнес апарт-отелей сыграл нам на руку. Так как мы управляющая компания, и мы низкомаржинальны, работаем на комиссии, то наша основная задача — сократить количество бронирований через агрегаторы, увеличив прямые продажи. Конечно, сетевым отелям было посложнее, ушли многие операторы. Но я знаю, что большинство успешно справилось с этой задачей.

Максим Тихонов: Какие сегодня плюсы и минусы есть у сетевых отелей, раз уж мы о них упомянули, и в частности, у обособленных проектов? И какие могут быть (если могут быть) единые стандарты качества?

Карина Шальнова:

Стандарты качества нужны всем для того, чтобы уровень сервиса всегда был одинаковый.

Это не исключает индивидуальный подход, но — как должна быть заправлена кровать, как должен быть проведён чекап номера для того, чтобы гость заехал, — без стандарта это невозможно сделать. Поэтому первое, что нужно — конечно, разработать стандарты, провести обучение. Дальше осуществлять аттестацию и улучшать стандарты в зависимости от того, в каком мы времени находимся, потому что технологии меняются, программное обеспечение меняется, и можно настолько больше привнести в сервис, улучшая его каждый день. Без стандартов никак!

Максим Тихонов: Чем в плане сервиса сегодня могут удивить игроки петербургского рынка и, соответственно, готовы ли туристы платить больше за эксклюзив?

Карина Шальнова: Всё зависит от сегмента. Где-то готовы, если это какая-то бутиковая история. К таким я отношу проект ARTSTUDIO, он не спроста так называется. Во всех наших проектах есть компонент «art». Мы думали: «Что такое создать, чтобы человек, попадая в эту среду, проникался искусством, поэзией, атмосферой Петербурга?». Придумали несколько интересных проектов. В ARTSTUDIO Moskovsky мы сделали графику Петра Банкова и подкрепили её аудиоспектаклем. Это как своеобразный квест: ты проходишь по номеру и в различных местах находишь QR-коды, в которые вшито письмо известного деятеля культуры, и погружаешься в атмосферу Петербурга. Ты только приехал в город, а уже попал в другую культурную среду. Если говорить про стандарты, то есть требования, что в каждом номере обязательно должна быть бумага, карандаш и конверт. И наш гость может написать своё собственное письмо, а наши ребята с ресепшена отнесут его на почту и отправят.

Максим Тихонов: Вы как раз обыграли устаревший вроде бы стандарт.

Карина Шальнова: Да, но самое интересное, как эта «фишка» живёт в дальнейшем. Она же самобытна.

Мы перестали писать письма, и тут где-то на краю мира, допустим, человек получит письмо, и там будет признание близкого тебе человека. Вы представляете, насколько это глубоко, насколько западёт в душу!

У меня с этим связана личная история. Мой папа много гастролировал и писал моей маме письма из разных городов, рассказывал про его быт. Папы нет уже больше 20 лет, а у меня сохранились письма. Я достаю, перечитываю каждый год, и у меня возникают все эти воспоминания, запахи… Ты же вспоминаешь, как это было! Представляете, спустя столько лет ты полезешь в свой ящик, достанешь, увидишь письмо из ARTSTUDIO Moskovsky и подумаешь: «Господи, как ребята круто придумали!».

Как, в связи с «полузакрытыми» границами и общеэкономическим спадом, меняется востребованность апарт-отелей? Как на рынке сказывается приостановка работы некоторых сервисов бронирования? И какие вопросы задают покупатели апартаментов для собственного проживания и в инвестиционных целях? Актуальные темы шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с директором управляющей компании RBI PM из Группы RBI Кариной Шальновой в проекте «Искусство девелопмента: новые вызовы и эффективные решения от RBI».

Максим Морозов: Как, в связи с «полузакрытыми» границами и общеэкономическим спадом, меняется востребованность апарт-отелей?

Карина Шальнова: Наверное, можно сравнить ситуацию с той, которая была в 2020-2021 годах. Востребованность есть. Есть востребованность по внутреннему туризму, по корпоративному сегменту. Сейчас мы ведем переговоры с крупными корпоративными клиентами. Есть медицинский туризм, он подрос, нас активно выбирают. Иностранного туриста нет, и фактически корпоративный турист и долгосрочная аренда приравниваются к тургруппам. Бесспорно, наше преимущество в том, что в гостинице для групп – сейчас это внутрироссийские путешественники – не такая большая цена за номер. А в долгосрочной аренде, допустим, на 2-ой Советской улице при ставке в долгосрочной аренде около 3500 на весь период независимо от сезона –сейчас таких цен на тургруппы нет.

Максим Морозов: Карина, как в целом на рынке сказывается приостановка работы некоторых популярных сервисов бронирования?

Карина Шальнова: Это произошел интересный экспириенс. Все площадки бронирования – Expedia, Booking и Airbnb занимали определенную долю в наших маркетинговых инструментах. Но, в связи с тем, что у нас все-таки низко маржинальный бизнес и мы работаем на комиссии, наша задача — сократить количество затрат как раз на каналы OTA (Online Travel Agencies). Нашим абсолютным приоритетом являются прямые продажи. Поэтому, по факту, когда ушли крупные игроки, наша маркетинговая стратегия не изменилась: мы просто перераспределили с ушедших каналов продаж на отечественные площадки и получили такую же загрузку.

Максим Морозов: Как реагируют управляющие компании на ситуацию, в которой доходность апартаментов становится сопоставимой с процентными ставками по депозитам для физических лиц? Если мы говорим о покупке не для собственного проживания, а для инвестирования, то, конечно, потенциальный покупатель выбирает и сравнивает.

Карина Шальнова: Да, бесспорно. Наш инвестор — это консервативный инвестор, для которого главная задача сохранить. Апартаменты показали себя максимально стабильно на действующем рынке, независимо от внешних факторов. Мы увидели, что в 2020-2021 годы и в настоящий момент загрузка есть и она стабильная. Сейчас мы видим на май 90% загрузки! Апартаменты пользуются спросом. Сейчас самый частый вопрос у инвесторов: «Что будет дальше?». Здесь всегда в помощь идет наш личный кабинет инвестора. Мы за открытость, мы хотим, чтобы наши собственники видели, что мы предсказуемо и эффективно управляем их активами. Когда был старт продаж в ARTSTUDIO M103 на Московском пр., 103, мы, конечно же, открыли личные кабинеты и показывали. Так как отель ARTSTUDIO Nevsky работает дольше всех, с декабря 2019 года, инвестор мог посмотреть в долгом периоде, учитывая все взлеты и падения. Мы продали 46% номерного фонда ARTSTUDIO М103. Инвестор был удивлен, что в такие жесткие ограничения, когда были закрыты все границы, мы всё равно показали высокий процент доходности в ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской. Когда мы подвели итоги 2021 года, я была удивлена. Мы сделали 9,8% доходности по 2-й Советской. Конечно, в сравнении с депозитами в настоящие момент — это несравнимые цифры. Но эти 9,8% будут всегда. Возможно, будет и больше.

Максим Морозов: А зашкаливающие депозиты – в моменте.

Карина Шальнова: Да, абсолютно верно. А недвижимость как была стабильным активом, так и остаётся.

Карина рассказала о том, как появился этот уникальный сегмент недвижимости и как сформировалась отрасль, которая сегодня продолжает стремительно развиваться, а инвесторы - богатеть. Мы обсудили, как впервые был реализован проект апарт-отеля в России, какие сложности возникали на пути и какие решения позволили преодолеть эти барьеры. Также поговорили о важности концепции в этом бизнесе: как она влияет на успех проекта, помогает определить целевую аудиторию и создать уникальную позицию на рынке. Также Карина поделилась опытом создания собственной консалтинговой компании, которая сегодня помогает инвесторам и девелоперам эффективно создавать проект в этом сегменте.

В видео также затронуты такие ключевые вопросы, как:

Как выбрать концепцию апарт-отеля? Почему это важно и как грамотно определить стратегию для успешного запуска проекта.
Управление апартаментами: стоит ли брать на себя управление или довериться профессиональной управляющей компании (УК)?
Ожидания и реальность: почему заявленная доходность может не соответствовать фактическим результатам и как избежать типичных ошибок?
Будущее рынка апарт-отелей: куда движется этот сектор и что ждёт инвесторов в ближайшие годы?

Рынок апартаментов активно растет и развивается, поэтому конкурировать только удобством формата недостаточно, считает основатель KR.Consulting Карина Шальнова. Важно создавать уникальные концепции, которые привлекут будущих гостей, а это, в свою очередь, станет гарантом высокой и стабильной доходности для инвесторов.