Как открыть апарт-отель

Такой проект открывают обычно в два этапа: сначала формируют концепцию, а уже потом ищут помещение под неё, а не наоборот. Разработка концепции включает выбор масштаба — от мини-формата на 10–15 номеров до среднего или крупного комплекса — и позиционирования: бюджетный, семейный или бизнес-формат.

Концепция напрямую зависит от целевой аудитории. Командированные и удалённые сотрудники выбирают такой формат ради кухни и рабочего места в номере и обычно снимают его на несколько недель. Семьи с детьми выбирают апартаменты просторнее обычного номера в гостинице, а туристы — из-за цены и расположения рядом с достопримечательностями. Определять аудиторию нужно до того, как разрабатывать интерьер и набор услуг: от этого зависят площадь номеров, наличие детских кроватей, парковки и кухонного оборудования.

Открывая такой объект в незнакомом районе, местоположение выбирают под уже определённую аудиторию, а не наугад. Для бизнес-формата подходят районы рядом с деловыми центрами, вокзалами и аэропортами — гостям важно быстро добираться до работы. Для туристического формата важнее близость к историческому центру, набережной или горнолыжному курорту.

Перед покупкой или арендой помещения стоит оценивать конкурентную среду: сколько подобных объектов уже работает поблизости, какой у них номерной фонд, цены и загрузка в разные сезоны. Если спрос на посуточное и среднесрочное размещение в районе низкий, а конкурентов много, даже удачная концепция не спасёт проект от низкой доходности.

Он начинает получать доход не с первого дня: заполняемость обычно выходит на плановый уровень через несколько месяцев работы. Доход состоит из платы за проживание, дополнительных услуг (трансфер, парковка, завтрак) и, если часть номеров продана инвесторам, из арендных выплат управляющей компании. На итоговую доходность влияют три группы факторов.